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空き家シリーズその④ 空き家リスクを法律の観点から考える

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カテゴリ:空き家対策
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これまで3回にわたり、空き家リスクについてご紹介してきました。

今回は、空き家を放置することの、

法的な問題点

に着眼して記載していきます。

「空き家対策特別措置法」について

空き家対策特別措置法(空き家対策の推進に関する特別措置法)
増え続ける空き家と、
その様々な問題点を解決するための一つのトリガーとなるべく

2015年2月に全面施行されました。

別名、「空き家法」などと呼ばれています。
当記事でも、わかりやすく解説するために、
同法を「空き家法」と記載して記事を進めます。

この法律施行の背景には、

これまでの記事で紹介したように、

「管理されていない空き家」で、防災、防犯、衛生、景観等の地域住民の生活環境に深刻な悪影響を及ぼしているとして、

空き家活用のための対応が必要と国が判断したことがあり、

同法施行時で全国820万戸の空き家が確認されており、
この法律ができるまで、各自治体において空き家に対する条例が設定されるなど、

各自治体が個別に対応していたのですが、
もはや空き家問題が自治体の対応するレベルを超えたということなのでしょうね。

車でいえば、シートベルトの着用義務もだんだん厳しくなっていますし、
飲酒運転の罰則もどんどん厳しくなっていて、

「自分の判断」
「自分の自由」

では、済まされなくなってきていますよね。

空き家もそうで、

これまでは所有者の判断、

所有物をどうしようが具体的な罰則は規定されていませんでしたが、

この法律施行後は、状況が変わりました。

具体的に見ていきましょう。

まず、この法律に定義する「空き家」とは


空き家法の条文によると、「空家等」とは、建築物又はこれに付属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが状態であるもの及びその敷地(立木その他の土地に定着する物を含む)をいう。ただし、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するものを除く。(2条1項)


とあります。


法律って難しい言い回しをしますよね。


・人が出入りしていない

・ライフラインが止まっている

・倉庫などとしても使用していない


一番は、「人の出入りがずっとないまま放置」でしょうね。

ですが、

たまに公園とかにある公共の建物とか、そういったものは、人が住んでいなくても空き家という観点では適用外のようです。


さて、空き家と定義づけられただけで、まず多少マークされるといっていいでしょう。


所在や、所有者について調査が入ることもあります。

この時点ではまだ、直接なにか所有者に自治体から通知が来たりと言うことは、ないです。


近隣の方の苦情はまた別として。


この空き家の状態が長く続き、建物もいよいよ長年の雨風、シロアリ被害などで劣化していくと、、、「特定空き家」なるものに指定される可能性があります!

こうなると、さあ大変。


取り壊し目前!?特定空き家の指定について



特定空き家は、空き家の中でも特に、管理がされておらず、一定の問題があると自治体が調査して判断された空き家に指定されます。


自治体の調査とはどういうものでしょうか?


「調査って、敷地に入るの?」

「勝手に私有地に入っていいの?」

「不法侵入では?」


と、思われる方も見えるかも知れません。


しかし、

こちらも、空き家法施行後、


管理されていない空き家は、

所有者の許可を得なくても、

自治体の職員や、自治体から委任された専門家

(土地家屋調査士、建築士など)

が、立ち入って調査することができるようになったのです。


また、所有者特定のために、例えばその土地の謄本から調査したり、

固定資産台帳からも調査をすることが可能となっています。



そしてこの調査の結果、空き家法に定める

「特定空き家」の以下の条件、


①倒壊等著しく保安上危険となる恐れがある状態

②著しく衛生上有害となる恐れがある状態

③適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態

④その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態


上記のような状況にある空き家が、空き家の中でも特に深刻な

「特定空き家」と指定されてしまうことになります。


特定空き家に指定されてしまったら!?



さぁ、所有者さんに勧告がいきます。

内容は様々ですが、


多くは、まず

助言・通知で、


危険となる状況の改善のため、

何らかの手を打ちなさいというものですね。


さらにこれが

「指導」となり、この時点で、

なんと、普段家が建っていると何気なく支払っている固定資産税、

これには実は

「住宅用地の特例措置」という軽減税率の優遇措置が取られていて、

通常の、管理された空き家と

特定空き家に指定されてしまった空き家では、

固定資産税が6倍も違ってしまったりするのです!

例えば

10万円の税金が

60万円に。


これは、大変ですよね。


まだ先があるんです。

勧告の次は、

「命令」と


だんだん強い言葉になっていきます。


この

「命令」に従わないず、

違反とみなされると、


「50万円以下の過料」

が科されることもあるんです!


空家を放置したがために、


税金も上がって

罰金まで取られてしまう。


もはや犯罪と同義のような扱いです。


そして最後には、


「行政代執行」


が待っています。

これは、空き家法施行後全国自治体で可能になった措置で、


所有者の代わりに、行政が空き家の管理の取り組みを行うことで、それだけ聞くと優しく聞こえますが、道路にはみ出した樹木の伐採や放置ゴミの撤去、


果ては


倒壊しそうな家屋の解体


まで、してしまうのです。


もちろん、すぐにこういった強硬手段をとるわけではありません。

これに至るまで何度も何度も改善要求や命令をして、


罰則も与えて、それでも改善されない場合、やむを得ず行政が大鉈を振るう

というわけです。


立ち退き、強制退去のような、とても穏やかでない雰囲気になってしまうのです。


しかも、これらにかかった費用は、もちろん国や自治体が負担してくれるわけがありません。

業者さんが動いた費用は、すべて所有者に請求されます。


残置物撤去や、ごみの処分、解体は、安い工事ではありません。

もし個人で頼むとしたら、何社も相見積もりをとったり、プラットフォームを利用したりして、できるだけ出費を抑えたいものですが、

行政が執行する場合は、


行政の指定業者さんが実施するわけですから、

必ずしも安価な業者さんとは限りません。


これらの費用は、国への負債、借金、税金と同じ扱いになって

空き家所有者にのしかかり、

もしこれらの支払いがなされないときは、


その空家があった土地だけでなく、

あらゆる資産、

例えば、所有者が住んでいる家や、

車、あらゆるものが差し押さえられ、取り上げられてしまうのです。


管理された空き家 → 資産になる可能性あり

管理されていない空き家 → 黄色信号、資産にも負債にもなり得る

放置され、特定空き家となった空き家 → 赤信号、大いなる負債


空家の放置状態によって、ここまで本来活かせる不動産が

劣化していってしまうのです。


お手入れが必要なのは、なんでも同じですね。


車や

家や土地もそうです。


きちんとメンテナンスされた家は、年月が経ってもアンティークになっていくことでしょう。


しかし、放置され、何もメンテナンスされなければ、

せっかく価値のある家も、ただのボロ、特定空き家になってしまうのです。


シロアリ防除や

外壁防水塗装、

家にかけるメンテナンスは多く費用もかさみますが、


手間をかけた分、資産価値の向上が望めます。

日ごろからの管理、情報収集を心がけ、

大事な資産を守っていきましょう。


いかがでしたか?


空家のリスクについて今回まで解説してきました。

次回からは、空き家にしないために何が必要か、空き家になってしまった場合の活用方法について解説していきます。

お楽しみに。


 

清潔で快適な生活環境づくりを目指す、名古屋市北区のハウスメンテナンス・ハウスサービス企業AMEMIYA

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