空き家、空き家になりそうな家の活用方法でご相談を頂くことが増えています。
ここでは、空き家の活用事例の一つをご紹介し、空き家の持つ資産価値、
可能性について記載します。
空き家の活用事例、事前知識①築年数、状態は、自己判断しない
今回活用したケースでもそうなのですが、
ご自宅の評価って、どのようにお考えでしょうか。
私の当たったケースでは、多くの方が
”やや過小評価気味”
に感じます。
今回の活用ケースの、状況を見てみますと、
プラス評価ポイント
○幹線道路沿いではないが、徒歩１分以内にコンビニと幹線道路
○都市計画区域内
○角地
○５LDK
○普通車二台止められるガレージ
一般的なマイナス評価ポイント
×築５０年
×荷物満載
×駅からは徒歩４０分以上（駅から近いとは言えない立地）
×階段が急
こんな具合でしたが、
地主さんや、建築屋さんの評価は、特に建物に対しては厳しいもので、
”壊すしかない”くらいの勢いでおっしゃられていたのを覚えています。
築年数は、確かに建物にとっては大事な評価ポイントで、
購入の際にローンが通りやすくなったり、
建物が傷んでいる可能性を測るバロメーターだったり、
新しいに越したことは無いように感じるかも知れません。
しかし、築年が経っていることによるメリットもあります。
・購入金額自体が安価になる
・税金（固定資産税）が安い
・その時代独特の味、個性が出る
など、あなたの家にしかない魅力が、必ずあります。
こと、戸建活用に関しては、自己判断は禁物です。
活用のアイディアは、とてもすそ野が広いので、簡単にあきらめず、
やはりまずは、空き家活用のプロに相談してみましょう。
空き家の活用事例 新常識 空き家は貸せる、貸したまま売れる
新常識などと書きましたが、
業者間、投資家さんの間では一般的に行われているのが
空き家をリフォームして貸す
そして、
貸した状態で売買するという
”収益物件売買”
です。
つまり、アパートやマンション、テナントビルのように、
中に棚子さんがいて、賃料がもらえている状態のまま、
所有者が売買によって変わる、ということですね。
アパートやマンションにお住いの時に、
「所有者変更のお知らせ」といった通知を受けられたことは、
ありませんか？
これは、実際に売買が成立して、所有者が変わったということです。
もう一度申し上げますと、
空き家は、
貸せますし、
貸したまま
売れます。
トラブルが多そう！
と思われるかもしれませんが、
借主さんからすると、
大家さんが変わるのって
それ自体では
実は、そこまで大きな影響がなくて
家賃の振込先が変わる、くらいのことで済むのがほとんどです。
例えば、新しい大家さんが
「家賃を上げる」
とか
「新しいビルに立て直すから立ち退いてほしい」
などといった事情にならない限り、
大体の場合は、
家賃などの条件そのまま、
所有者だけが変わる
というケースが多いのです。
したがって、トラブルになる確率は、高くありません。
つまり、端的に申し上げますと
空き家を使って
「賃料収益」
「売買収益」
があげられる可能性がある、ということです。
壊さないといけないのではないか、
壊したら税金ばかりかかって、その土地も安くしか売れないのではないか、
そんなご心配を抱えていたら、
一度戸建の活用を検討してみてください。
株式会社 雨宮の戸建活用、お問合せはこちらから。
それではいよいよ、実際の活用事例に参ります。
空き家の活用事例 年間２００万円以上の賃料収益！築５０年の古民家が福祉施設に！
最初にご紹介した戸建、まずはリフォーム前の外観の写真をお見せします。
庭木が茂り、倉庫もあって、
ポストはチラシなどを入れないようにテープが貼ってあります。
こういった空き家、お近くにもあるのではないでしょうか。
以前の記事でも紹介したように、まずは片付けを実施しました。
片付け後は、一度古くなった門扉を解体し、倉庫も撤去します。
今回のケースでは、福祉施設に貸すことが決まり、
玄関の位置を変更しました。
リフォーム完了後の外観がこちらです。
玄関は、家の顔とはよく言ったもので、
玄関周りと扉が変わっただけで、最初とずいぶん印象が様変わりしたのがわかります。
玄関周りリフォームでも
扉交換だけであれば
￥１００，０００～
玄関周りリフォームでも
￥２００，０００～可能なケースもあります。
お気軽にお申し付けください。
今回のケースでの、収支はこのようなイメージです。
片付け費用（地主さんの補助）
￥６００，０００
リフォーム費用
￥１２，０００，０００
賃料収益
家賃月額
￥２２０，０００
年間収益
￥２，６４０，０００
１３００万円ほどの投資ですが、
年間２６０万円の賃料収入があるのは、ありがたいですよね。
リフォーム費用、片付け費用は、物件によって、さらに抑えらえるケースもあります。
更にありがたい話として、
この、賃料２６０万円が動いている間、この物件は
「収益戸建」ということになり、
この、収益戸建の売買価格は、時として本来の資産価値を超えることがあります。
何故なら、資産価値もさることながら、
収益の高さを示す
「利回り」
と呼ばれる性質により、物件の値段が決まる事があるからです。
今回のケースであれば、
年間２６０万円の賃料に対して、例えば売買価格を２０００万円で設定しますと、利回りは
２６０÷２０００＝１３．２
１３．２％となります。
これは、かなりの高収益で、投資家さんが購入してくれる可能性があって、
そうなると、リフォーム費用合わせても、ただ売るよりも利益が出ることだってあるのです。
棚子さんが出ていくリスクは勿論ありますが、
今回のような福祉施設に賃貸するケースは、実は需要があって、しかも、
長く借り続けたいという場合が多く、
今後もしばらくは伸びしろのある分野と言えそうです。
いかがでしょうか。
今回は、あくまで一例で、
これ以外にもよりリフォーム費用を抑えたパターンや、
ほぼ手直しせず賃貸できたパターンも、ありました。
ひょっとしたら、と思われたあなた、
一度ご相談ください。
維持費がかかるだけの
負債だった物件、空き家、空き部屋が、
子々孫々まで残せる
資産に生まれ変わる可能性があります。
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