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一口に、土地建物と申しましても、もちろん様々な種類がございます。
今回はその一つ、
『再建築不可能』物件についてみていきます。
再建築不可とは、本当に家が建てられないのか
さらに、再建築不可の土地は、以下の２点がほとんどではないでしょうか。
①そもそもの場所による制限（都市計画上の制限）
②①はクリアしていても、接道義務による制限
それぞれについてみていきましょう。
都市計画上の制限、どこにどんな建物を建てても良いわけではない
まちづくりのプラン
です。
これは、国や地方公共団体、いわゆる公的機関によって決められるわけですが、
例えば住宅地のど真ん中にいきなり高層マンション、日当たりとか景観とか、いろいろ問題がありますよね。
まちづくりの基本となるのは駅、道路などの交通網、それに合わせて人の流れができ、家やお店が出来ていくわけですが、町には場所ごとに、
どんな種類の建物を建てられるのかが、最初から決まっているのです。
高層マンションを建てたいと言って土地を買ったが、３階建てまでしか建てらない、といったことになっては目も当てられませんよね。
ここで再建築不可の定義の一つに、
『市街化調整区域』というのが出てきます。
この市街化調整区域とは、ざっくりいうと
ひとまず町にするのに待ったをかけている地域
とでも言うべきでしょうか。
どこもかしこも都市開発を進めればいいというものではなく、
自然との調和が取れた場所や、特産物のある場所、景観の優れた場所など、いたずらに開発を進めない方が良い場所というものが存在します。
こういった地域の土地は、『再建築不可』とされる場合があります。
では、この『市街化調整区域』かどうかは、どこを見て判断するのでしょうか。
不動産を通すのであれば資料に記載あり。
まず、土地を購入する場合、基本的には不動産屋さんを通すと思います。
この場合は明確で、必ず資料に、
『その土地がどんな属性があるのか』を記載する義務があります。
この中に、「用途地域」という項目があり、
そこに「市街化調整区域」の記載があると同時に、
再建築不可であればその旨も備考欄等に記載されます。
個人間で買う場合は、自治体や自治体運営サイト等で確認可能
問題は、例えば不動産屋を通さずに、個人間で売買する場合。
自治体に電話し、
「都市計画、用途地域について」と尋ねると、
担当部署につないでくれます。
また、例えば愛知県名古屋市においては、
都市計画情報提供サービスといった、サイト上でも確認することが可能です。
しかしながら、不動産売買はこの用途地域以外にも、様々な確認事項があり、その一つでも欠けてしまうと、思わぬ出費が発生したり、想定していない課題に直面することになりかねません。
個人間の売買であっても、専門家である不動産業者を仲介に入れることをお勧めします。
いかがでしょうか。他社で『値段が付かない』と言われた物件も、一度当社までご相談ください。戸建を床下から５０年以上見てきた我々独自のネットワークや査定評価で、お土地や建物の活用方法を見出し、最適なご提案を致します。
次回、市街化調整区域についてもう少し深堀りします。
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