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不動産投資 本当に利回りが高いのは!?

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カテゴリ:不動産投資
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近年、少子高齢化もすすみ、
年金をもらえる年齢がどんどん上がっていたり、
将来への不安要素が多く聞こえて、
いわゆる、
定年退職後の収入確保について
漠然と不安を持たれている方が多いのではないでしょうか。

投資と一口に言われても、
余りに種類が多すぎますし、
いずれも一朝一夕ですぐに始めて利益を出すのも大変ですし、
原資もなくてはいけません。

私は不動産に少なからず携わっていますので、
不動産投資について一度記載してみたいと思います。


『利回り』を謳う不動産投資の罠


よく、不動産投資で「利回り」という言葉を耳にします。
簡単に言いますと
100万円で家を買って
その家に年間10万円の家賃が入ってくると
10年で元が取れますよね。
すると、
「表面利回り10%」となります。
この
「表面」というのが曲者で、
100万円の家の維持費がどうか
税金とかメンテナンスの費用が、例えば年間5万円必要としたら
「実質利回り5%」
となります。
ところが、この
「実質利回り」って
表示してる物件、ほぼ無いです。
何故かというと、次の項目に示すように、

不動産に係る経費が
多岐にわたるため、
何をもって『実質利回り』とするかは、
難しいところなんですよね。
ですが、表面利回りって、非常に簡単に割り出せるんです。

なので、投資物件のサイトなどでも、ほぼ
『表面利回り』で表示されています。

結局は『家賃から経費を引いて、いくら手元に残るか』を知ることが大事


よく、『〇〇万円の家賃収入』という広告を目にするのですが、
少し不動産をかじったことのあるものからすると、
この、
『〇〇万円の家賃収入』に対して、
『いくら経費がかかるのか?』
を、自己責任で計算しなければならない、
というのが、
不動産投資のハードルを上げている大きな要因ではないかと思います。

不動産投資とは、
『不動産のオーナーとして、事業を営む』ことに他ならないので、
その不動産を持つと、どんな経費がかかるのか、
を、徹底してチェックしておくことが大事ですね。

以下のような費用が考えられます。
毎年かかる費用
・税金(固定資産税)
・保険料(火災保険 等)
・管理費、修繕積立金(分譲マンションの場合や、管理を外部に頼む場合)
・返済(ローンなど借入を起こした場合)

スポットでかかる費用
・修繕費
・不動産業者への手数料(空室を決めた場合など)

この辺りの金額を考慮したうえで、
入ってくる家賃と、空室退去リスクなどを鑑み、
物件を精査することが大事になってきます。

もっと曲者、『想定利回り』にご用心


表面利回り、に加えて、さらに気を付けないといけないのは、
『想定利回り』です。
これは、言ってしまえば、
『実際にその家賃で借りている人がいないが、
このぐらいで家賃が”つくはずだ”という想定』の利回りです。
もちろん、極端に高い金額は設定すべきではないのですが、
空室で、そもそも空き家で家賃自体は回っていない物件の
『想定利回り』が高いからと言って
それを鵜呑みにしてしまうのは、危険です。

近隣の類似物件の家賃推移などを見たうえで、
本当にその設定家賃が適切なのか?

ここは十分に見ておきましょう。
また、想定とは、あくまで空室なわけですから、
買ってすぐに収入になるわけではない、というところも、
注意しておきましょう。

トラブルは、起きると思って対処!大家さん保護のプロを必ず使いましょう


賃貸オーナーになるということは、借主さんから毎月家賃を頂くということですので、当然いろんなことが想定できます。
滞納もそうですし、修繕や、住人同士のトラブルなど、
問題も様々です。
ですが少なくとも
『滞納』問題については、

『家賃保証会社』を利用することによって、
かなりのリスクを軽減できます。

これは、基本的に
『借主さんの費用』でもって、
大家さんを保護するシステムです。

この家賃保証会社は、
大家さんと
お部屋の借主の間に立って、
入居希望者の信用情報調査(審査)
家賃の回収入金や、
滞納が起きた際の保証、
借主への取り立て、
サービスによっては、
強制退去や、
残置物撤去などまで行ってくれるので、

大家さんの強い味方なんです。
大家さん側には、費用負担はないので、この制度を使い、少しでも負担を軽減するようにしましょう。

まとめ、本当に高い利回りの物件は、辛抱強くオファーを出しておこう


以上のように、からくりをいくつか解いていくと、
本当にお得な高利回り物件というのは、
『市場に出回る前に業者さんやその関係者で取引される』ケースが多い上に、仮に市場に出回ったとしても、あまり間を置かず売れていってしまいます。
なので、
まず、自分が、
『いくらぐらいの物件を仕入れて、どのくらいのパーセンテージで運用がしたいのか』をイメージして、
その上で、じっくり腰を据えて物件を探す、

あるいは、
懇意にしている不動産屋さんに、
「こういう物件があったら提案してほしい」
と、投げかけておくことでしょうか。

ですが、不動産屋さんも、
紹介や取引などのアドバンテージがない中で、いきなり高利回り物件を回してくれ、といっても、
なかなか物件は出てきません。
「こういったものが出てきたらすぐに購入する」というくらいの勢いが必要になってきます。

マメに投資サイトなどをご覧になられたり、
不動産業者にオファーを流しておくことが肝心です。

いかがでしょうか。
株式会社 雨宮においても、こういった利回り物件のご紹介を行っておりますので、ご希望の条件などを頂き、是非お問い合わせください。


清潔で快適な生活環境づくりを目指す、名古屋市北区のハウスメンテナンス・ハウスサービス企業AMEMIYA
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荒川 富行

シロアリの雨宮が手掛ける不動産! 床下のことを誰よりわかっている不動産屋です! リフォーム、虫対策、鳥対策、なんでもお任せ! お部屋探しや資産運用、管理のこともご相談ください!

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